Wann kann ein Wohnungsmietvertrag gekündigt werden?

Ein Wohnungsmietvertrag kann grundsätzlich ordentlich (d.h. unter Einhaltung einer Kündigungsfrist ohne einen besonderen Grund) oder außerordentlich bzw. fristlos gekündigt werden, sofern ein entsprechender „wichtiger Grund“ vorliegt, der zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Je nachdem, ob der Mieter oder der Vermieter kündigt, gelten für die Kündigung jedoch unterschiedliche Voraussetzungen.

Ein Mietverhältnis, welches auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist, kann vom Mieter gemäß § 542 I BGB grundsätzlich jederzeit durch eine ordentliche Kündigung, d.h. unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, beendet werden. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der Kündigungsfrist. Ein Mietvertrag gilt gemäß § 550 S. 1 BGB auch als für eine unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird. In diesem Fall ist die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraumes zulässig. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass eine ordentliche Kündigung bei befristeten Mietverträgen, d.h. bei Mietverträgen, welche für eine im Vertrag bestimmte Dauer eingegangen wurden, nicht möglich ist. Diese können nur unter strengeren Voraussetzungen bzw., wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, außerordentlich gekündigt werden (dazu sogleich).

Im Falle der ordentlichen Kündigung durch den Mieter, besteht gemäß § 573 c I 1 BGB für diesen eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Gemäß § 568 I BGB muss die Kündigung in schriftlicher Form erfolgen; das Kündigungsschreiben ist persönlich zu unterzeichnen. Eine Kündigung, welche dieser Form nicht genügt, ist unwirksam. Sofern mehrere Mieter bzw. Vermieter vorhanden sind, muss jede dieser Vertragsparteien die Kündigung unterzeichnen bzw. im Kündigungsschreiben persönlich angesprochen werden. Damit die Kündigung fristgerecht ist, muss sie dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Samstage gelten dabei als Werktage. Wenn die Kündigungsfrist von drei Monaten verpasst wird, muss jedoch nicht erneut gekündigt werden, da die Kündigung sich dann automatisch um einen Monat nach hinten verschiebt.

Beispiel: Sie möchten Ihre Wohnung zum 31. Oktober kündigen. Das Kündigungsschreiben erreicht Ihren Vermieter am Mittwoch, den 4. August. Diese Kündigung ist noch fristgerecht, weil der vorausgegangene 1. August ein Sonntag und kein Werktag war und deshalb nicht mitzählt. Wenn das Schreiben aber erst am Donnerstag, den 5. August, bei Ihrem Vermieter ankommt, dann haben Sie die Kündigungsfrist von drei Monaten knapp verpasst. Das Mietverhältnis endet dann erst am 30. November; also erst einen Monat später.

Das Kündigungsschreiben muss dem Empfänger zu seiner Wirksamkeit möglichst persönlich zugestellt werden. Es ist daher ratsam, dieses per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, um im Zweifelsfall den Zugang des Schreibens nachweisen zu können.

Beide Parteien des Mietverhältnisses haben gemäß §§ 543, 569 BGB die Möglichkeit, dieses auch außerordentlich zu kündigen; unabhängig davon, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt. Wie bereits erwähnt, erfordert eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 I BGB stets einen „wichtigen Grund“. So kann dem Mieter beispielsweise aufgrund einer starken Schimmelbelastung oder Baufälligkeit der Mietwohnung und der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung nicht zugemutet werden, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen, weshalb er in diesem Fall zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist und eine Kündigungsfrist nicht einhalten muss.

Gemäß § 543 II BGB liegt ein solcher „wichtiger Grund“ insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 II Nr. 1 BGB); der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 II Nr. 2 BGB); sowie, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II Nr. 3 BGB). Liegt ein Zahlungsverzug des Mieters und somit ein wichtiger Grund nach § 543 II Nr. 3 BGB vor, so räumt § 569 III Nr. 2 BGB diesem jedoch die Möglichkeit ein, den rückständigen Betrag nachzuzahlen. Eine auf den Zahlungsverzug gestützte Kündigung wird unwirksam, sofern der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Erhebung einer Räumungsklage durch den Vermieter zahlt.

569 BGB stellt für das Wohnraummietverhältnis ergänzend klar, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung durch den Mieter auch dann gegeben ist, wenn der Wohnraum gesundheitsgefährdend ist (§ 569 I BGB) oder der Hausfrieden gestört wird (§ 569 II BGB). Gemäß § 569 II a BGB liegt ein wichtiger Grund ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung bzw. der Mietkaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Beachten Sie:

Im Mietvertrag kann bestimmt werden, dass der Mieter vorerst nicht ordentlich kündigen darf – und zwar für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren nach Abschluss des Mietvertrags. Eine solche Klausel ist zulässig (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16). Wird die Kündigung für einen längeren Zeitraum ausgeschlossen, ist die entsprechende Klausel des Mietvertrages unwirksam. Mieter sollten daher bei Unterzeichnung eines Mietvertrages auf einen möglichen Ausschluss des Kündigungsrechts achten.

Besondere Kündigungsfristen gelten, wenn dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht:

Im Falle einer Mieterhöhung kann der Mieter die Mieterhöhung prüfen und hat bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung Zeit, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (§ 561 I BGB). Wenn der Vermieter eine umfassende Sanierung ankündigt, die den Mieter erheblich stören wird, verkürzt sich die Kündigungsfrist. Nach Erhalt des Ankündigungsschreibens kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Kleinere Reparaturarbeiten hingegen verkürzen die Kündigungsfrist nicht, da der Mieter in diesem Fall nicht schutzbedürftig ist.

Während der Mieter für seine ordentliche Kündigung keinen Grund braucht, ist gemäß § 573 BGB für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich.

Bei dem deutschen Mietrecht handelt es sich um ein soziales Mietrecht. Wichtigster Grundsatz dieses sozialen Mietrechts ist, dass der Mieter vor grundlosen Kündigungen durch den Vermieter geschützt werden soll. Eine Vermieterkündigung soll daher nur bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag in Betracht kommen; zum Beispiel – wie bereits erwähnt – wenn dieser die Miete nicht zahlt. Dem Mieter, der seine mietvertraglichen Pflichten erfüllt, kann daher nur gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 vorliegt. Ein solches ist zum Beispiel in folgenden Fällen gegeben:

bei Eigenbedarf des Vermieters, d.h. wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt,
bei Hinderung einer angemessener wirtschaftlicher Verwertung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert wird und er hierdurch erhebliche Nachteile erleidet (mehr über die Verwertungskündigung erfahren Sie in unseren FAQ)

Ausnahmsweise kann der Vermieter gemäß § 573 a BGB auch ohne ein berechtigtes Interesse kündigen, wenn Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach wohnen. Jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate.

Auch der Vermieter hat bestimmte Kündigungsfristen einzuhalten:

Kündigt der Vermieter gilt grundsätzlich (wie für den Mieter) ebenfalls eine Kündigungsfrist von drei Monaten, welche sich nach § 573 c I 2 BGB jedoch nach fünf und acht Jahren Mietzeit um jeweils drei weitere Monate verlängert. Je länger der Mieter also in der Wohnung wohnt, desto länger ist die Kündigungsfrist und desto mehr Zeit hat er, sich um eine neue Wohnung zu kümmern.

Ob sie nun als Vermieter beabsichtigen, eine Kündigung auszusprechen oder als Mieter von einer Kündigung betroffen sind: Gerne beraten wir Sie bei sämtlichen Fragen rund um die Kündigung eines Mietverhältnisses und verhelfen Ihnen zu Ihrem Recht!